¿Qué es un proyecto de actuación?
El proyecto de actuación es un documento que viene a alterar el uso de un terreno e incluye una modificación en el Plan General de Ordenación Urbana (P.G.O.U.) de un municipio.
¿Cuándo es necesario un proyecto de actuación?
El proyecto de actuación es obligatorio cuando se quiere implantar una actividad o construir en suelo no urbanizable.
¿Por qué hacerlo sobre un suelo no urbanizable y no en suelo urbano?
En general, toda construcción se debe levantar sobre suelo urbano o urbanizable. Éste suelo es el que está preparado para que se haga con un orden y un control. Además, dispone de las infraestructuras necesarias de electricidad, agua y saneamiento. El resto de suelo, el que no es urbano o urbanizable, se considera que es suelo rústico o no urbanizable. No se puede construir en él.
Pero sucede que algunas instalaciones no pueden estar en suelo urbano. Éstas son incompatibles con el uso residencial en las viviendas. Ejemplos: gasolineras, fábricas, almacenes de residuos, etc. Para este tipo de instalaciones sí se puede construir en terrenos sobre suelo considerados rústicos o no urbanizables.
Así, mediante un proyecto de actuación, se aceptaría el cambio de uso del suelo y se podría construir en él. Pero hay que tener en cuenta que sólo podría hacerlo esa actividad y sólo dentro de la parcela nos ocupa.
¿Cuáles son las actividades que se deben instalar en suelo no urbanizable?
La Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) permite la implantación de todas las actividades establecidas como de interés público.
Según la LOUA, art. 8.3.19. Edificaciones e instalaciones de utilidad pública o interés social.
Se consideran edificaciones e instalaciones de utilidad pública o interés social los equipamientos colectivos que deban ubicarse necesariamente en este tipo de suelo, en razón a su propia esencia o por la mejor situación respecto de la población a la que sirven, las actividades necesarias o complementarias de la producción agraria, el almacenamiento y comercialización de productos peligrosos de cualquier naturaleza, las plantas de tratamiento de áridos, de fabricación de hormigones y de aglomerado, los almacenes de materiales y parques de maquinaria al aire libre, los centros e instalaciones de investigación y desarrollo de la producción agraria, los centros e instalaciones docentes y de formación agrícola, la acampada turística, las actividades de ocio, recreativas o deportivas y las plantas de reciclado de residuos de la agricultura.
Resumiendo, son actividades de interés público y serán permitidas (con proyecto de actuación) todas las que conllevan manipulado y/o almacenamiento de materiales peligrosos o nocivos, parques de maquinarias y vehículos de gran tonelaje, actividades turísticas y deportivas, gasolineras y otras industrias.
¿Cuál es el contenido del proyecto de actuación?
- Identificación precisa de la promotora o promotor de la actividad que se va instalar.
- Descripción detallada de la actividad:
- Situación, emplazamiento y delimitación de los terrenos afectados.
- Caracterización física y jurídica de los terrenos.
- Características socioeconómicas de la actividad.
- Características de las edificaciones, construcciones, obras e instalaciones que integre, con inclusión de las exteriores necesarias para la adecuada funcionalidad de la actividad y de las construcciones, infraestructuras y servicios públicos existentes en su ámbito territorial de incidencia.
- Plazos de inicio y terminación de las obras, con determinación, en su caso, de las fases en que se divida la ejecución.
- Justificación y fundamentación, en su caso, de los siguientes extremos:
- Utilidad pública o interés social de su objeto.
- Viabilidad económico-financiera y plazo de duración de la cualificación urbanística de los terrenos, legitimadora de la actividad.
- Procedencia o necesidad de la implantación en suelo no urbanizable, justificación de la ubicación concreta propuesta y de su incidencia urbanístico-territorial y ambiental, así como de las medidas para la corrección de los impactos territoriales o ambientales.
- Compatibilidad con el régimen urbanístico de la categoría de suelo no urbanizable, correspondiente a su situación y emplazamiento.
- No inducción de la formación de nuevos asentamientos.
¿Cuál es el proceso que lleva aprobar un proyecto de actuación?
El procedimiento para que aprueben el proyecto de actuación y poder instalar una actividad en suelo no urbanizable seguirá los siguientes pasos:
- Solicitud en el ayuntamiento entregando el proyecto de actuación y otra documentación exigida.
- Resolución de admisión en el área de urbanismo del ayuntamiento.
- Información pública durante un plazo de veinte días mediante anuncio en Boletín Oficial de la Provincia (BOP).
- Informe de la Consejería del área correspondiente.
- Aprobación en el pleno del ayuntamiento.
- Publicación de la resolución en Boletín Oficial de la Provincia.
En resumen, todos estos pasos suponen un tiempo que se puede alargar hasta los seis meses para obtener el permiso final. Después de esto, comienza la fase del proyecto de actividad y de ejecución de obras.
¿Se puede construir en cualquier suelo urbanizable presentando un proyecto de actuación?
La respuesta es no. Aunque la actividad sea de interés público, no se puede instalar en cualquier sitio porque, dentro del suelo no urbanizable, hay zonas donde no se puede construir bajo ningún concepto.
Por ejemplo:
- Zona de influencia de los núcleos de población: en los primeros 50 m a partir de la delimitación de suelo urbano y urbanizable.
- Paisajes protegidos
- Interés ambiental y territorial
- Paraje Natural
- Reserva Natural
- Dominio Público Marítimo Terrestre: cerca de playas y el mar
- Dominio Público Carretera: cerca de autovías o autopista.
- Zona de interés cultural según su grado de protección.
¿Quién redacta el proyecto de actuación?
Como con cualquier proyecto, el encargado de hacer el proyecto de actuación será un técnico competente (arquitecto técnico o aparejador). Éste será quién recopile toda la información y redacte el proyecto. Después lo visará en el colegio profesional, previamente a presentarlo en el ayuntamiento.
Antes del proyecto de actuación
Mi recomendación es que busques a un técnico competente, a un arquitecto técnico o aparejador, que te ayude a comprobar que la actividad a instalar es compatible con el terreno donde quieres construirla. Te dirá qué zonas de influencia están cerca de la parcela y qué condicionantes afectan a la actividad.
No querrás llevarte la sorpresa de no poder instalar ninguna actividad por estar demasiado cerca de un paraje natural o esté considerado como suelo inundable después de haber comprado un suelo.
Para ampliar más información sobre los proyectos de actuación o si quieres consultarnos cualquier duda sobre nuestros servicios, hablarnos de tu idea de negocio o contarnos cómo te van las cosas, contacta con nosotros. ¿Te acompañamos? Nos encantaría escucharte y resolver tus dudas.
